집주인이 보증금을 올리거나 월세를 달라고 하면 헷갈리죠. 조건 세 가지와 내 사정만 넣으면 한 달에 실제로 나가는 돈을 나란히 비교해 드려요. 칸을 채우는 대로 결과가 바로 바뀌어요.
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한 달 부담 = 월세 + 대출 이자 + 못 받는 예금 이자 − 세금 혜택. 보증금 자체는 나중에 돌려받는 돈이라 비용에 넣지 않아요. 눌러서 선택지별 계산을 펼쳐 보세요.
집주인이 보증금 대신 받는 월세가 '연 몇 %'인지(전환율) 보고, 그 돈을 내가 마련하는 비용과 비교해요. 협상할 때 쓰기 좋은 숫자예요.
"보증금을 이만큼 빼 주면 월세는 얼마가 적당할까?"를 계산해요. 기본 전환율은 지금 살고 있는 집에 적용되는 법정 상한이에요.
기준: 한국은행 기준금리 연 3.00%(2026. 8. 27. 결정), 주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조(전환율 상한), 조세특례제한법 제95조의2(월세 세액공제), 소득세법 제52조 제4항(주택임차차입금 원리금 소득공제). 세금 혜택은 요건 충족을 가정한 대략값이고, 실제 환급액은 다른 공제와 납부세액에 따라 달라져요. 입력한 내용은 저장하거나 전송하지 않아요.
전세가 "공짜"처럼 느껴지는 건 월세가 없어서예요. 하지만 보증금을 마련하려고 받은 대출 이자, 보증금에 묶여서 못 받는 예금 이자도 매달 나가는 돈이에요. 이 계산기는 세 가지를 모두 '한 달 부담'으로 바꿔서 비교해요.
보증금을 월세로 바꾸는 비율을 전월세 전환율이라고 해요. 보증금 1억을 빼 주고 월세 40만 원을 받으면 연 480만 원 ÷ 1억 = 연 4.8%예요.
숫자 말고도 볼 것 — 보증금이 클수록 돌려받지 못할 위험도 커져요. 전세보증보험 가입이 되는 집인지, 집값 대비 보증금과 대출이 너무 많지 않은지 꼭 확인하세요.
지금 살고 있는 집에서 계약 기간 중이나 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 바꾼다면, 전환율은 연 10%와 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽을 넘을 수 없어요(주택임대차보호법 제7조의2). 지금은 연 5.0%예요. 새 집과 새로 계약할 때는 이 상한이 적용되지 않아요.
총급여 8천만 원 이하 무주택 세대주(세대원도 일부 가능)가 전용 85㎡ 이하 또는 기준시가 4억 원 이하 주택에 전입신고를 하고 살면 받아요. 월세의 15%(총급여 5,500만 원 이하는 17%)를 연 1,000만 원 한도로 세금에서 빼 줘요.
무주택 세대주인 직장인이 국민주택규모 이하 주택의 전세대출 원리금을 갚으면 그 40%를 연 400만 원 한도(주택청약 공제와 합산)로 소득에서 빼 줘요. 세금이 줄어드는 금액은 소득 구간에 따라 달라서, 계산기에서는 연봉으로 대략 추정해요.
보증금이 내 돈보다 적으면 남은 돈은 예금에 그대로 둔다고 보고 비용에 넣지 않아요. 그래서 월세처럼 보증금이 작은 선택지는 '못 받는 예금 이자'가 작게 나와요.