RENT GUIDE
전세, 반전세, 월세
뭐가 이득일까?
한국은행이 2026년 7월과 8월 기준금리를 연속으로 올리면서(연 3.00%) 대출 이자 부담이 다시 커졌어요. 집을 사기 부담스러운 사람들이 전세로 몰리고, 새 아파트 공급이 줄었다는 우려까지 겹치면서 서울 전세금은 쉽게 내려가지 않는 분위기예요. 그래서 계약 만기에 "보증금을 올려 줄까, 반전세나 월세로 돌릴까"를 고민하는 분이 많아요. 답은 생각보다 간단한 숫자 하나로 정리돼요.
한눈에 답 · 2026년 10월 기준
- 한 달 부담
- 월세 + 대출 이자 + 못 받는 예금 이자 − 세금 혜택
- 전환율
- (늘어나는 월세 × 12) ÷ 줄어드는 보증금
- 판단
- 전환율이 내 대출 금리보다 높으면 보증금을 내는 쪽(전세 쪽)이 쌈
- 법정 상한
- 연 10%와 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽
01전세도 공짜가 아니에요: 한 달 부담으로 바꾸기
월세는 매달 나가는 게 눈에 보이지만, 전세는 안 보이는 비용이 있어요. 세 가지를 모두 한 달에 나가는 돈으로 바꾸면 공정하게 비교할 수 있어요.
보증금 자체는 계약이 끝나면 돌려받는 돈이라 비용이 아니에요. 대신 그 돈을 묶어 두는 동안의 '이자'가 비용이에요.
02판단 기준은 전환율 하나
전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꾸는 비율이에요.
보증금을 1억 원 낮추는 대신 월세 40만 원을 더 내라면 480만 원 ÷ 1억 원 = 연 4.8%예요. 이걸 그 1억 원을 마련하는 내 비용과 비교하면 끝이에요.
- 그 돈을 대출로 마련해야 한다면 → 대출 금리와 비교
- 그 돈이 내 예금에 있다면 → 예금 금리와 비교
- 전환율이 더 높으면 보증금을 내는 쪽(전세 쪽), 더 낮으면 월세 쪽이 싸요
예를 들어 전환율이 4.8%인데 전세대출 금리가 4.0%라면, 1억을 4.0%에 빌려 보증금으로 내는 게 4.8%짜리 월세를 내는 것보다 싸요.
03집주인이 정할 수 있는 상한이 있어요
지금 살고 있는 집에서 보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 전환율 상한이 법으로 정해져 있어요.
| 기준 | 내용 |
|---|---|
| 상한 | 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽 |
| 지금 (2026년 10월) | 기준금리 3.00% + 2% = 연 5.0% |
| 적용되는 경우 | 살고 있는 집의 계약 기간 중이나 갱신하면서 보증금을 월세로 바꿀 때 |
| 적용 안 되는 경우 | 새 집과 새로 계약할 때 |
근거: 주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조 / 기준금리는 2026. 8. 27. 금융통화위원회 결정
보증금 1억 원을 월세로 바꾼다면 상한 5.0%로 월 41만 7천 원이 최대예요. 이보다 많이 요구받았다면 근거로 쓸 수 있어요. 또 갱신하면서 보증금이나 월세를 올릴 때는 기존 금액의 5%까지만 올릴 수 있어요(같은 법 제7조 제2항).
04예시로 비교해 보기
서울 아파트, 지금 가진 돈 2억 원. 집주인이 세 가지 조건을 제시했어요. 전세대출 금리 4.0%, 예금 금리 2.5%로 계산했어요.
| 전세 | 반전세 | 월세 | |
|---|---|---|---|
| 보증금 / 월세 | 5억 / 0 | 3억 / 80만 | 1억 / 160만 |
| 대출 이자 | 100만 | 33.3만 | 0 |
| 못 받는 예금 이자 | 41.7만 | 41.7만 | 20.8만 |
| 한 달 부담 | 141.7만 | 155만 | 180.8만 |
| 연봉 5천만 원이면 (세금 혜택 반영) | 136.2만 | 139.2만 | 166.7만 |
'100만'은 100만 원이에요. 계산기 기본값과 같아요.
두 조건 모두 전환율이 연 4.8%로, 대출 금리 4.0%보다 높아요. 그래서 대출을 받아서라도 전세로 내는 게 가장 싸요. 2년이면 반전세보다 320만 원, 월세보다 940만 원 덜 나가요.
그런데 연봉 5천만 원인 직장인이라 세금 혜택까지 넣으면 전세와 반전세 차이가 월 13만 원에서 3만 원으로 줄어요. 이 정도 차이라면 대출을 덜 받는 반전세를 고르는 것도 충분히 합리적이에요. 숫자만큼 중요한 게 다음에 볼 위험이에요.
05세금 혜택이 결과를 바꾸기도 해요
| 혜택 | 내용 |
|---|---|
| 월세 세액공제 | 월세의 15%(총급여 5,500만 원 이하는 17%)를 세금에서 바로 빼 줘요. 월세 연 1,000만 원까지. 총급여 8천만 원 이하 무주택 세대주, 전용 85㎡ 이하 또는 기준시가 4억 원 이하 주택, 전입신고 필수. |
| 전세대출 원리금 소득공제 | 갚은 원리금의 40%를 소득에서 빼 줘요. 연 400만 원 한도(주택청약 공제와 합산). 무주택 세대주, 국민주택규모 이하 주택. |
근거: 조세특례제한법 제95조의2, 같은 법 시행령 제95조, 소득세법 제52조 제4항
세액공제는 세금에서 바로 빠지고, 소득공제는 소득에서 빠진 뒤 세율만큼만 줄어요. 그래서 소득이 높지 않은 직장인에게는 월세 세액공제가 더 크게 작용하는 경우가 많아요. 다만 낸 세금보다 많이 돌려받을 수는 없어요.
06숫자 말고 꼭 볼 것
- 보증금을 돌려받지 못할 위험 — 보증금이 클수록 위험도 커요. 집값 대비 보증금과 집주인 대출이 너무 많으면 조심하세요. 전세보증보험 가입이 되는 집인지 계약 전에 확인하세요.
- 대출 한도 — 계산상 전세가 싸도 대출이 안 나오면 고를 수 없어요. 전세대출은 보통 보증금의 80% 안에서 소득과 보증기관 기준에 따라 나와요.
- 금리가 더 오를 가능성 — 변동금리 대출이면 금리가 오를 때 전세 쪽 부담도 커져요. 월세는 계약 기간 동안 고정이에요.
- 목돈이 묶이는 불편 — 보증금으로 다 넣으면 급할 때 쓸 돈이 없어요. 비상금은 따로 남겨 두세요.
07협상할 때 써먹을 것
- 전환율로 말하기 — "보증금 1억 낮추고 월세 50만 원이면 전환율 6%예요. 법정 상한이 5%라 월 41만 7천 원이 맞을 것 같아요."
- 갱신청구권 확인 — 아직 안 썼다면 갱신하면서 보증금·월세 인상은 5%까지예요.
- 여러 조합 받아 보기 — 보증금과 월세 조합을 2~3개 받아서 계산기에 넣어 보면, 내 금리 기준으로 가장 싼 조합이 보여요.
08자주 묻는 질문
새로 이사 갈 집도 전환율 상한이 적용되나요?
아니요. 상한은 지금 살고 있는 집의 계약 기간 중이나 갱신하면서 전환할 때 적용돼요. 새 계약은 집주인과 합의한 대로 정해져요. 그래도 시장 전환율과 비교해 협상 근거로 쓸 수 있어요.
대출이 필요 없을 만큼 현금이 많으면요?
그럼 비교 기준이 대출 금리가 아니라 예금 금리가 돼요. 예금 금리는 보통 전환율보다 낮아서, 현금이 충분하면 전세 쪽이 유리하게 나오는 경우가 많아요.
중개수수료나 이사비도 넣어야 하나요?
같은 집에서 조건만 바꾸는 거라면 차이가 없어서 빼도 돼요. 다른 집과 비교한다면 보증금이 클수록 중개수수료도 커지니 따로 더해 보세요.
이 글은 2026년 10월 기준 법령과 금리를 바탕으로 한 일반 정보예요. 대출 한도와 금리, 세금 혜택은 개인 조건에 따라 달라지니 은행과 국세청 안내로 꼭 확인하세요.