MORTGAGE GUIDE
주택담보대출 한도,
이 순서로 정해져요
"집값의 70%까지 빌릴 수 있다던데 왜 내 한도는 이것밖에 안 되지?" 주담대 한도는 숫자 하나로 정해지지 않아요. 집값으로 정하는 한도(LTV)와 소득으로 정하는 한도(DSR)를 각각 구하고, 그중 낮은 쪽이 내 한도가 돼요. 여기에 방공제와 스트레스 DSR이 한도를 한 번 더 깎아요.
한눈에 답 · 2026년 9월 기준
- 최종 대출 한도
- LTV(집값 기준)와 DSR(소득 기준) 중 낮은 쪽
- DSR
- 은행 대출은 연소득의 40%를 넘을 수 없음
- LTV (2026년 9월)
- 비규제지역 무주택자 70%, 규제지역 무주택자 40%, 규제지역 생애최초 70%
- 방공제
- 최우선변제금만큼 LTV 한도에서 뺌 (서울 5,500만 원)
01한도를 정하는 두 개의 벽
두 벽 가운데 낮은 쪽이 최종 한도예요. 집값이 비싸고 소득이 낮으면 DSR 벽에, 집값이 싸고 소득이 높으면 LTV 벽에 먼저 걸려요. 어느 벽에 걸리는지 알아야 한도를 늘리는 방법도 보여요.
02LTV: 집값으로 정하는 한도
LTV(주택담보인정비율)는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이에요. 2026년 9월 기준으로 많이 적용되는 비율은 아래와 같아요.
| 구분 | LTV |
|---|---|
| 비규제지역 무주택자 | 70% |
| 규제지역 무주택자 | 40% |
| 규제지역 생애최초 구입 | 70% |
| 규제지역 1주택자 추가 구입 | 0% (기존 집을 정해진 기간 안에 파는 조건이면 가능) |
규제지역은 서울 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이에요.
수도권·규제지역은 금액 상한도 있어요
비율과 별개로, 수도권과 규제지역에서 집을 살 때는 대출 금액 자체에 상한이 붙어요.
| 집값 (시가) | 주담대 최대 금액 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
근거: 한국경제 「꼭 알아둘 대출규제」(2026년 3월) 정리 기준
03DSR과 스트레스 DSR: 소득으로 정하는 한도
DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚는 모든 대출의 원금과 이자가 연소득에서 차지하는 비율이에요. 은행 대출은 40%를 넘을 수 없어요. 주담대뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부 같은 다른 대출도 모두 더해요.
스트레스 DSR이란?
나중에 금리가 오를 때를 대비해, 한도를 계산할 때만 실제 금리보다 높은 가상의 금리(스트레스 금리)를 더해서 계산하는 제도예요. 2025년 7월 3단계가 시행되면서 수도권·규제지역 주담대에는 3%p가 더해져요. 실제로 내는 이자는 그대로지만, 한도는 줄어들어요.
| 연소득 6천만 원 · 30년 · 원리금균등 | 한도 (DSR 40%) |
|---|---|
| 금리 4%로 계산하면 | 약 4억 1,900만 원 |
| 스트레스 3%p를 더해 7%로 계산하면 | 약 3억 600만 원 |
같은 사람인데 스트레스 금리만으로 한도가 1억 원 넘게 줄어요. 다른 대출이 없다고 가정한 계산이에요. 지방 주담대는 이보다 낮은 가산금리가 적용되어 왔고, 조정이 예고되어 있으니 은행에서 적용 수치를 확인하세요.
04방공제: 한도를 한 번 더 깎는 이유
집이 경매로 넘어가면 소액 세입자는 은행보다 먼저 보증금 일부를 돌려받을 수 있어요(최우선변제권). 그래서 은행은 나중에 들어올지 모를 세입자 몫을 LTV 한도에서 미리 빼요. 이걸 방공제라고 해요.
| 지역 | 방공제 금액 |
|---|---|
| 서울 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 | 4,800만 원 |
| 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만 원 |
근거: 2026년 7월 1일 시행 주택임대차보호법 시행령 제10조
중요한 점은 방공제가 LTV 벽에만 영향을 준다는 거예요. 이미 DSR 벽에 먼저 걸린 사람은 방공제가 빠져도 최종 한도가 그대로예요. 방공제를 보험으로 면제해 주던 MCI·MCG는 2026년 7월 주요 은행에서 신규 취급이 멈췄어요.
05예시로 한 번에 계산해 보기
서울(규제지역)에서 생애최초로 8억 원 아파트를 사는 연소득 1억 원 부부의 경우예요. 다른 대출은 없고, 30년 원리금균등, 금리 4%라고 가정해요.
- LTV 한도 — 생애최초 70% → 8억 × 70% = 5억 6,000만 원
- 금액 상한 — 15억 이하 집이라 상한 6억 원. 5억 6,000만 원이 그대로 유지돼요.
- 방공제 — 서울 5,500만 원을 빼면 5억 500만 원
- DSR 한도 — 4% + 스트레스 3%p = 7%로 계산하면 약 5억 100만 원
- 최종 한도 — 둘 중 낮은 약 5억 100만 원. 이 경우 DSR 벽이 조금 더 낮아요.
06한도를 늘리는 현실적인 방법
DSR 벽에 걸렸다면
- 대출 기간 늘리기 — 30년을 40년으로 늘리면 1년 상환액이 줄어 한도가 늘어요. 상품마다 최장 기간이 달라요.
- 다른 대출 먼저 정리 — 신용대출, 마이너스통장, 할부가 있으면 DSR을 크게 잡아먹어요.
- 고정금리 기간이 긴 상품 — 금리 고정 기간이 길수록 스트레스 금리가 적게 붙어요.
- 공동명의 소득 합산 — 부부가 함께 차주가 되면 소득을 합쳐 계산할 수 있어요.
LTV 벽에 걸렸다면
- 생애최초 요건 확인 — 해당되면 규제지역에서도 LTV 70%가 적용돼요.
- 정책대출 비교 — 보금자리론, 디딤돌, 신생아 특례대출은 방공제 적용 여부와 LTV가 일반 대출과 달라요. 조건이 맞으면 한도가 더 나올 수 있어요.
07자주 묻는 질문
DTI와 DSR은 뭐가 다른가요?
DTI는 주담대 원리금과 다른 대출의 이자만 따지고, DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 다 따져요. 지금 은행 한도는 대부분 DSR로 정해져서, DSR을 기준으로 보면 돼요.
스트레스 금리만큼 이자를 더 내나요?
아니요. 스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 쓰는 가상의 금리예요. 실제 이자는 계약한 금리로 내요.
은행마다 한도가 다른 이유는요?
규제는 같아도 은행마다 소득 인정 방식, 상품별 최장 기간, 방공제 적용 방식, 내부 심사 기준이 달라서 한도가 조금씩 달라요. 두세 곳에서 상담을 받아 비교해 보세요.
이 글은 일반적인 정보이며 대출 상담이 아니에요. 규제와 상품 조건은 수시로 바뀌니, 실제 한도는 은행이나 한국주택금융공사에서 확인하세요.