NPL · GPL GUIDE

NPL과 GPL, 뭐가 다르고
누가 얼마를 남길까

요즘 "GPL로 연 10% 넘게 번다", "NPL로 경매 차익을 노린다"는 글이 자주 보여요. 은행 부실채권은 2026년 1분기 17.7조 원까지 늘었고, 덩달아 개인 투자 홍보도 많아졌어요. 그런데 홍보 글의 숫자 상당수는 몇 년 전 규제 기준이에요. 저는 채권 가치를 따지는 일을 하고 있어서, 이 두 투자를 구조·세금·경매 회수 세 가지로 나눠 2026년 기준으로 정리해 봤어요.

2026년 10월 기준 · 예나준 운영자 이동찬 · 일반 정보이며 투자 권유나 금융·세무·법률 자문이 아니에요

01NPL과 GPL, 한 줄로

둘 다 부동산을 담보로 잡은 대출 채권이에요. 차이는 차주가 이자를 잘 내고 있느냐예요.

중요한 건 GPL도 연체되면 NPL이 된다는 점이에요. 그래서 GPL 투자의 진짜 위험은 이자율이 아니라 "경매로 가면 얼마를 돌려받느냐"에 있어요.

02GPL은 결국 후순위 담보대출

아파트의 1순위 자리는 은행이 낮은 금리로 가져가요. 개인이 높은 이자를 받을 수 있는 자리는 그 뒤의 2순위(후순위)예요. 그래서 개인 투자에서 말하는 GPL은 사실상 후순위 담보대출이에요. 들어가는 방법은 세 가지예요.

1. 직접 후순위 대출 — 1순위 근저당 뒤에 내 이름으로 2순위 근저당을 잡고 빌려줘요. 가장 흔한 형태예요.
2. 정상 채권 매입 — 대부업체 등이 이미 실행한 담보대출 채권을 사서 근저당권을 넘겨받아요. 이후 이자를 받는 구조는 같아요.
3. 질권 투자 — 대부업체가 잡은 근저당권에 질권을 설정하고 그 업체에 돈을 빌려줘요. 투자자는 차주가 아니라 업체에 빌려준 셈이라, 업체가 부실해지면 위험이 커져요.

법정 최고금리는 연 20%예요. 차주에게 받는 수수료·연체이자도 이자로 봐요. "후순위로 연 20~24%"라는 글은 최고금리가 24%이던 2021년 7월 이전 기준이에요.

03누가 빌려주느냐에 따라 남는 돈

같은 대출이라도 빌려주는 사람이 누구냐에 따라 세금을 떼는 시점과 방식이 완전히 달라요. 개인은 이자를 받을 때 세금을 떼고, 대부업자는 받을 때는 떼지 않고 나중에 이익을 신고해요. 5,000만 원을 연 13%로 1년 빌려주고, 근저당 설정비(세금·법무사 보수)와 중개 수수료로 약 71만 원이 든다고 해 볼게요. 아래 표는 이 대출로 손에 들어오는 돈이에요.

예나준 GPL 투자 수익 계산기 기본값으로 계산. 개인의 "없음"은 금융소득이 한 해 2,000만 원 이하일 때예요. 개인 대부업자의 종합소득세는 다른 소득에 따라 달라요(이 이익만 있다면 약 38만 원). 법인 대표가 배당으로 가져가면 배당소득세 15.4%가 따로 붙어요.

근거: 소득세법(비영업대금 이익 원천징수 25%), 법인세법(2025년 12월 개정, 2026년 이후 사업연도 세율 1%p 인상), 대부업법(2025년 7월 22일 시행, 등록 자본금 상향)

손에 들어오는 돈만 보면 대부업자가 커 보여요. 하지만 대부업자는 그 이익에 대한 세금을 나중에 따로 내야 하고, 자본금 1억 원(법인 3억 원)과 등록·교육·보고 의무도 있어요. "대부업 등록하면 유리하다"는 말은 이 문턱까지 따져 봐야 하고, 그 문턱이 2025년에 크게 높아졌어요.

04질권으로 유동화하기

근저당권을 가지고 있으면 그 근저당권에 질권을 잡고 금융회사에서 다시 돈을 빌릴 수 있어요. 같은 자기자본으로 더 많은 채권을 들고 가는 방법이에요.

• 예시 — 법인 대부업자가 5,000만 원을 빌려주고, 그 근저당권으로 3,500만 원을 연 8%에 빌렸다고 해 볼게요. 내 돈은 약 1,571만 원만 들어가요.
• 결과 — 손에 들어오는 돈은 579만 원에서 299만 원으로 줄지만, 내 돈 기준 수익률은 연 11.4%에서 19.1%로 올라가요(법인세 전). 남은 돈으로 다른 채권을 더 가질 수 있어요.
• 조건 — 대출 금리가 질권대출 금리보다 높아야 효과가 있어요. 금리가 같거나 역전되면 빌릴수록 손해예요.

질권대출은 차주가 연체해도 그대로 갚아야 해요. 경매로 1년 넘게 돈이 묶이는 동안 질권대출 이자는 계속 나가요. 수익이 커지는 만큼 손실도 커져요. 질권대출 금리와 한도는 금융회사·조건마다 달라 계산기에서는 가정값으로 넣어요.

05GPL이 터지면 NPL: 경매 배당 순서

차주가 연체하면 채권자는 경매를 신청하고, 낙찰 대금을 정해진 순서대로 나눠 가져요. 후순위는 앞사람들이 다 가져간 나머지만 받아요.

1. 경매 비용 — 감정료·송달료 등 경매 절차에 든 돈이 가장 먼저 빠져요.
2. 최우선변제 소액임차보증금과 당해세 — 소액임차인은 보증금 일부를 근저당보다 먼저 받아요. 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 최대 5,500만 원이에요. 그 집에 붙은 재산세 같은 세금도 먼저예요.
3. 1순위 근저당 — 채권최고액 안에서 실제 대출 잔액과 연체이자만큼 받아 가요.
4. 2순위(나) — 남은 돈에서 원금과 연체이자를 받아요. 단, 내 채권최고액을 넘는 부분은 못 받아요.

최우선변제 금액: 주택임대차보호법 시행령(2023년 2월 21일 개정) 기준. 실제 적용은 1순위 근저당 설정일 당시 기준이라 다를 수 있어요.

시세·감정가 6억 원 아파트에 1순위 잔액 3억 원(채권최고액 3억 6,000만 원)이 있고, 내가 2순위로 5,000만 원을 빌려줬다고 해 볼게요. 연체부터 배당까지 1년이 걸리면, 계산기 기준으로 낙찰가율이 약 62.3% 아래로 내려가야 원금이 깨지기 시작해요. 2026년 9월 아파트 평균 낙찰가율은 서울 94.7%, 경기 88.8%, 전국 85.9%였어요. 반면 전북은 74.2%, 전남광주는 72.9%였어요.

낙찰가율: 지지옥션 2026년 9월 경매동향보고서(언론 보도 인용)

같은 조건이라도 선순위 잔액이 크거나, 세입자의 최우선변제금이 있거나, 지방의 낙찰가율 낮은 단지라면 원금 회수선이 훨씬 올라와요. LTV 숫자 하나보다 "몇 % 낙찰부터 원금이 깨지는지"를 먼저 보세요.

06NPL 투자는 어떻게 다른가

NPL 투자는 이자가 아니라 매입가와 배당액의 차이로 벌어요. 계산 흐름은 이래요.

1. 받을 수 있는 돈 — 원금 + 연체이자 + 경매 비용. 단, 채권최고액이 한도예요.
2. 예상 배당액 — 감정가 × 예상 낙찰가율에서 앞 순위(경매 비용, 최우선변제, 당해세, 선순위)를 뺀 금액과 1번 중 작은 쪽.
3. 수익 — 예상 배당액 − 매입가 − 각종 비용(근저당 이전 비용, 매입 수수료, 질권대출 이자 등). 회수까지 걸리는 기간으로 나눠 연 수익률을 봐요.

개인이 금융기관의 NPL을 직접 사기는 어려워요. 대부채권을 사들이는 일(대부채권 매입추심업)은 금융위원회 등록 대상이고, 등록 요건에 자기자본 3억 원 이상이 있어요. 금융위원회는 이 업종을 허가제로 바꾸는 대부업법 개정도 추진하고 있어요. 그래서 개인은 NPL 펀드나 전문 업체를 거치는 경우가 많은데, 이때는 업체 자체의 신용과 수수료를 따로 따져야 해요.

근거: 대부업법(대부채권 매입추심업 금융위원회 등록), 경향신문 2026년 5월 보도(매입채권추심업 허가제 전환 추진)

07투자 전 체크리스트

• 등기부 을구 — 1순위 채권최고액과 설정일, 다른 가압류·압류가 있는지.
• 전입세대 열람 — 세입자가 있는지, 전입일이 1순위 근저당보다 빠른지. 대항력 있는 임차인은 낙찰가를 그만큼 끌어내려요.
• 체납 세금 — 당해세는 근저당보다 먼저 받아 가요. 차주 동의를 받아 국세·지방세 완납증명을 확인하는 게 안전해요.
• 시세와 낙찰가율 — 실거래가는 국토부 실거래가 공개시스템, 같은 단지 낙찰 사례는 법원경매정보에서 확인해요. 평균보다 그 단지의 사례가 더 정확해요.
• 금리와 수수료 — 차주가 내는 모든 돈을 합쳐 연 20%를 넘지 않는지.
• 중개 업체 — "원금 보장", "매입 확약"을 내세우면 그 약속을 하는 회사의 재무 상태부터 보세요. 금융감독원은 고수익·원금보장을 내세운 유사수신을 계속 경고하고 있어요.
• 옛날 정보 — "자본금 1천만 원으로 대부업 등록", "연 24%"는 2025년 이전 기준이에요.

08자주 묻는 질문

이 글은 2026년 10월 기준 법령과 시장 자료를 바탕으로 한 일반 정보예요. 투자 권유가 아니며, 세금·등록 요건·권리 분석은 세무사·법무사·변호사와 관할 기관 안내로 꼭 확인하세요. 투자 판단과 결과의 책임은 본인에게 있어요.